購(gou)買土地(di)環節稅務常見問(wen)題

一、所得稅交納疑難問題

土地(di)出讓(rang)在項目公司推(tui)行差(cha)值扣減的標準(zhun)是啥？

回應(ying)：依據(ju)《財政部、國家稅務總局關于(yu)明確金融、房(fang)地(di)產(chan)開(kai)(kai)發、教育輔助服(fu)務等(deng)增值稅政策的通知(zhi)》（稅務總局【2016】140號）第八條要求：房(fang)產(chan)開(kai)(kai)發公(gong)司(si)（包含(han)好幾個房(fang)地(di)產(chan)開(kai)(kai)發商構成的聯合）轉讓土地(di)資源向(xiang)政府機構付款(kuan)(kuan)土地(di)資源合同款(kuan)(kuan)后，開(kai)(kai)設項目公(gong)司(si)對該轉讓土地(di)資源開(kai)(kai)展開(kai)(kai)發設計(ji)，另外(wai)合乎(hu)以下標準(zhun)的，能(neng)夠 項目公(gong)司(si)按(an)照(zhao)規定扣減房(fang)產(chan)開(kai)(kai)發公(gong)司(si)向(xiang)政府機構付款(kuan)(kuan)的土地(di)資源合同款(kuan)(kuan)。

房產開發公司、呼市財務費用項(xiang)目公(gong)(gong)司(si)、政府(fu)機構(gou)三方簽署變更協議或補充合同，將土地(di)資源(yuan)買受人變動(dong)為項(xiang)目公(gong)(gong)司(si)；

政府機構轉讓土地資源的主要用途、整體規劃等標準不會改變的狀況下，簽定變更協議或補充合同時，土地資源合同款總金額不會改變；項目公司的所有股份(fen)由轉讓(rang)土(tu)地資源的房產開發公司擁(yong)有。

房地產開發商依照要求推行差值扣減向政府機構付款的土地資源合同款主要內容是啥？回應(ying)(ying)：依據(ju)《財政(zheng)部、國家稅(shui)(shui)務(wu)總局關于明確金(jin)融(rong)、房地(di)產開(kai)(kai)發、教育輔助(zhu)服務(wu)等(deng)增值稅(shui)(shui)政(zheng)策(ce)的通(tong)知》（稅(shui)(shui)務(wu)總局【2016】140號）《營業(ye)(ye)稅(shui)(shui)改(gai)征(zheng)增值稅(shui)(shui)試點有(you)關事(shi)(shi)項的規定》（稅(shui)(shui)務(wu)總局〔2016〕36號）第(di)一條第(di)（三）項第(di)10點中“向政(zheng)府(fu)(fu)機構付(fu)款(kuan)的土(tu)地(di)資(zi)源合同(tong)款(kuan)”，包(bao)含土(tu)地(di)資(zi)源買受人(ren)向政(zheng)府(fu)(fu)機構付(fu)款(kuan)的征(zheng)收(shou)土(tu)地(di)和房屋拆(chai)遷(qian)補償(chang)花費(fei)(fei)、土(tu)地(di)資(zi)源早期開(kai)(kai)發設計(ji)花費(fei)(fei)和土(tu)地(di)交(jiao)易盈利等(deng)。土(tu)地(di)資(zi)源早期開(kai)(kai)發設計(ji)花費(fei)(fei)為政(zheng)府(fu)(fu)部門在征(zheng)用(yong)土(tu)地(di)、拆(chai)遷(qian)補償(chang)安置賠(pei)(pei)償(chang)、“三通(tong)一平”或“七通(tong)一平”等(deng)將土(tu)地(di)資(zi)源由生(sheng)(sheng)地(di)黃變(bian)動為熟地(di)黃全過(guo)程中產生(sheng)(sheng)的花費(fei)(fei)，實際包(bao)含地(di)貌勘察費(fei)(fei)、征(zheng)收(shou)土(tu)地(di)賠(pei)(pei)償(chang)非、附屬物賠(pei)(pei)償(chang)費(fei)(fei)（動遷(qian)賠(pei)(pei)償(chang)費(fei)(fei)）、林(lin)地(di)類(lei)賠(pei)(pei)償(chang)費(fei)(fei)、山林(lin)植物群落(luo)修(xiu)復費(fei)(fei)、林(lin)地(di)類(lei)愿(yuan)意應(ying)(ying)用(yong)采(cai)伐費(fei)(fei)、應(ying)(ying)用(yong)林(lin)地(di)類(lei)擔保費(fei)(fei)、耕(geng)地(di)占(zhan)用(yong)稅(shui)(shui)、基礎設施建(jian)設配(pei)(pei)套(tao)費(fei)(fei)、公(gong)用(yong)事(shi)(shi)業(ye)(ye)基本建(jian)設配(pei)(pei)套(tao)費(fei)(fei)、住(zhu)宅小(xiao)區開(kai)(kai)發設計(ji)配(pei)(pei)套(tao)費(fei)(fei)等(deng)。

二、合(he)同印花稅(shui)交(jiao)納疑難問題(ti)

呼市財務管理房(fang)產投資(zi)公(gong)司(si)、項(xiang)目公(gong)司(si)、土(tu)地資(zi)源單位簽署土(tu)地資(zi)源選(xuan)購行為主體合同補充協議，是(shi)不(bu)是(shi)再度交納合同印花(hua)稅(shui)？

回應：購地(di)合同(tong)補充協(xie)(xie)議系三(san)方(fang)對原土地(di)交易合同(tong)主體的變更協(xie)(xie)議，不(bu)屬于(yu)再(zai)度(du)簽署(shu)土地(di)交易合同(tong)書，不(bu)用(yong)再(zai)度(du)交納(na)合同(tong)印花(hua)稅。

合同印花稅的交納(na)行(xing)為主體是房產投資公司(si)還是項目公司(si)？

回(hui)應：根據《中(zhong)華人(ren)民國和國印(yin)花(hua)稅暫行條例》第七條要(yao)求：應納稅憑證理應于書立或(huo)是(shi)堅振時(shi)貼(tie)花(hua)紙。該條文要(yao)求合同印(yin)花(hua)稅交納應是(shi)與土地單(dan)位簽署土地交易合同書的行為主體為標準。

三(san)、土(tu)地稅交納疑難問(wen)題

以(yi)轉(zhuan)讓或分享(xiang)方法有償(chang)服務(wu)獲得土地使用權證的(de)，土地稅交納的(de)算起點如何確定(ding)？

回應：根據稅務總局【2006】186號要求，以(yi)轉讓或出讓方(fang)法有償服務獲得土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使用權證的(de)，應由(you)購(gou)買方(fang)從土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)資(zi)源轉讓協(xie)議承(cheng)諾交貨(huo)(huo)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)資(zi)源時間的(de)下月起(qi)交納城區土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)稅；轉讓協(xie)議未(wei)承(cheng)諾交貨(huo)(huo)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)資(zi)源時間的(de)，由(you)購(gou)買方(fang)從合同簽訂的(de)下月起(qi)交納城區土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)稅。

若土地交(jiao)(jiao)易合(he)同書(shu)中沒有承諾交(jiao)(jiao)地時(shi)間，怎(zen)樣交(jiao)(jiao)納土地稅？

回應：依據稅(shui)務總局【2008】年152號(hao)要(yao)求，經營者因房地(di)(di)產(chan)、土地(di)(di)資源的(de)(de)(de)商品或支(zhi)配權情(qing)況(kuang)產(chan)生變(bian)化而(er)依規停(ting)止房地(di)(di)產(chan)稅(shui)、城區土地(di)(di)稅(shui)繳稅(shui)責任的(de)(de)(de)，其應繳稅(shui)金的(de)(de)(de)測算應截至房地(di)(di)產(chan)、土地(di)(di)資源的(de)(de)(de)商品或支(zhi)配權情(qing)況(kuang)產(chan)生變(bian)化的(de)(de)(de)當(dang)月(yue)底。

房產公(gong)司開發設計商(shang)業用地的土地稅何時終止交(jiao)納？

回應：現階(jie)段暫沒(mei)有(you)確立(li)的(de)文檔(dang)要求，在(zai)操作過程中(zhong)，全國各地(di)稅(shui)務局終(zhong)止征繳房產(chan)公司開發設計商業用地(di)的(de)土(tu)地(di)稅(shui)分三種：

開發設計新項(xiang)目獲得預售證，全部新項(xiang)目商業用(yong)地(di)即停征(zheng)土(tu)地(di)稅。

依據業主(zhu)辦出土地(di)使(shi)用(yong)證的總面積終(zhong)止征繳相(xiang)對總面積的土地(di)稅。

依據簽合同(tong)的(de)(de)市(shi)場(chang)銷售(shou)總(zong)面積(ji)占(zhan)所有可售(shou)總(zong)建筑面積(ji)的(de)(de)占(zhan)比平攤出已市(shi)場(chang)銷售(shou)的(de)(de)土地面積(ji)，終止征(zheng)繳相匹(pi)配總(zong)面積(ji)的(de)(de)土地稅。

未辦運轉(zhuan)辦理手續的集體土(tu)地，由誰交(jiao)土(tu)地稅？

回應：根據《財(cai)政部(bu).國際(ji)稅(shui)(shui)(shui)務總局關(guan)于(yu)集(ji)體(ti)土(tu)(tu)(tu)地(di)城鎮使用(yong)(yong)稅(shui)(shui)(shui)有關(guan)政策(ce)的通知》（稅(shui)(shui)(shui)務總局【2006】56號要求：城鄉土(tu)(tu)(tu)地(di)稅(shui)(shui)(shui)繳稅(shui)(shui)(shui)范疇內具體(ti)使用(yong)(yong)稅(shui)(shui)(shui)全民所有土(tu)(tu)(tu)地(di)、但(dan)未辦土(tu)(tu)(tu)地(di)使用(yong)(yong)權證運轉辦理(li)手續的，由具體(ti)應用(yong)(yong)集(ji)體(ti)用(yong)(yong)地(di)的企業和本人(ren)按照規定(ding)交納城區土(tu)(tu)(tu)地(di)稅(shui)(shui)(shui)。

四、房產契稅交納疑難(nan)問題

土地(di)資(zi)源轉性合同書是不(bu)是繳房產(chan)契稅？

回應(ying)(ying)(ying)：依(yi)據國稅發【2008】662號(hao)：“依(yi)據現(xian)行(xing)標準(zhun)房產契(qi)(qi)稅現(xian)行(xing)政策要(yao)求(qiu)，對經營者因(yin)更(geng)改(gai)用地(di)性質而簽(qian)署土(tu)地(di)使(shi)用權(quan)證轉(zhuan)讓合同變更(geng)協議書或再次簽(qian)署土(tu)地(di)使(shi)用權(quan)證轉(zhuan)讓合同書的(de)，應(ying)(ying)(ying)征繳房產契(qi)(qi)稅。計(ji)稅基礎為因(yin)更(geng)改(gai)用地(di)性質應(ying)(ying)(ying)補(bu)交的(de)土(tu)地(di)資(zi)源(yuan)收益金及應(ying)(ying)(ying)補(bu)交政府部門的(de)其它雜費。”，因(yin)此土(tu)地(di)資(zi)源(yuan)轉(zhuan)性合同書應(ying)(ying)(ying)征繳房產契(qi)(qi)稅。